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Bauen mit einem Bauträger – im Überblick
Bei einem Bauträger handelt es sich um eine Baugesellschaft,
die gewerbsmäßig größere Flurstücke
einzelner Kommunen erwirbt, beplant, erschließt, bebaut
und diese dann parzelliert lukrativ an Haus- oder Wohnungskäufer
zu Pauschalpreisen verkauft. Während dieses Prozesses ist
der Bauträger mit seiner Gesellschaft der Bauherr mit allen
Verantwortungen vor Behörden und Bauunternehmen.
Mit einem Bauträger schließt man üblicherweise
einen Vertrag noch vor der Bauausführung und zahlt auch
schon einen Teil des Geldes, mit dem dann der Bauträger
beginnt zu bauen. Bei dem Vertrag handelt es sich um einen speziellen
Kaufvertrag für eine Immobilie. Dabei wird unterschieden
zwischen einem Vertrag für das Grundstück und dem für
die Bebauung. Ein bedeutender Vertragsinhalt ist die Baubeschreibung,
mit der genau definiert wird, was vom Bauträger in Qualität,
Quantität und Frist geleistet wird. Mit Hilfe der Baubeschreibung
können Sie verschiedene Angebote von Bauträgern vergleichen.
Jedoch sollten auch die Verträge als solche verglichen werden.
Nachdem gut zwei Drittel aller Häuser oder Wohnungen abgesetzt
worden sind, beginnt der Bau. Einige Bauträger bauen aber
auch mit eigenen Mitteln oder Geld von Gläubigern, was ein
hohes Risiko bedeuten kann, wenn diese Bauträger ihr Projekt
nicht an den Mann bringen können, weil sie keine Interessenten
dafür finden.
Wichtig bei Ihrer Wahl des richtigen Bauträgers ist es immer
die Seriosität und Bonität des Partners zu überprüfen.
Dies geht am einfachsten mit einer Vertragserfüllungsbürgschaft
für die Bauphase und einer Gewährleistungsbürgschaft
für die Zeit nach der Fertigstellung, in der ein Bauträger
seiner vertragsgemäßen, fünfjährigen Gewährleistungspflicht
auf verdeckte Mängel nachkommen muss.
Vertragserfüllungsbürgschaft und Gewährleistungsbürgschaft
müssen Bestandteil eines Vertrages sein und durch den Bauträger
von seiner Bank eingeholt werden. Wird keine Bürgschaft
erbracht, so will also keine Bank für diesen Bauträger
bürgen, was Ihnen sagt, dass der Bauträger nicht seriös
oder zu unerfahren ist.
Kaufen Sie das Objekt eines Bauträgers, sind Sie Endverbraucher
und Käufer eines Grundstückes mit Bestandsimmobilie,
aber nicht der eigentliche Bauherr.
Bis zum Abschluss der Bautätigkeiten und der kompletten
Bezahlung der vertraglichen Leistung sind Sie nicht der Besitzer,
weshalb es sehr wichtig ist, schon früh und getrennt vom
Rest das Grundstück vom Bauträger zu erwerben. Dieser
Gegensatz zwischen Bauherr und Käufer ist essentiell, denn
dadurch besitzen Sie weniger Verantwortlichkeit, aber auch keine
Möglichkeit, auf das Werden Ihrer eigenen vier Wände
auf der Baustelle einzuwirken und haben auch wenig Einfluss auf
eventuelle Abwandlungen, z.B. aus Kostengründen, im Bauablauf.
Einzig Ihr Bauträger, welcher Ihnen ein einwandfreies, vertragsgerechtes
Werk verantwortet, ist berechtigt, Leistungen am Bauwerk überwachen
zu lassen und, wenn dies nicht anders vertraglich geregelt wurde,
Bauleistungsabnahmen während des Bauablaufs auszurichten.
Erst bei der Übergabe des fertigen Objektes führt der
Bauträger mit Ihnen eine Endabnahme durch, wo Sie natürlich
nur die offensichtlichen Mängel oder Vertragsabweichungen
feststellen können. Auf verdeckte Mängel oder Vertragsabweichungen
haftet der Bauträger üblicherweise fünf Jahre
nach BGB-Vertragsrecht.
Der passende Baupartner ist ein Bauträger für Sie dann,
wenn Sie noch nicht im Besitz eines Grundstücks sind und
auch nicht den Wunsch hegen, sich selbst nach einem Grundstück
auf die Suche zu machen. Mit dem Bau und im Kontakt zu den Behörden
wollen Sie so wenig wie möglich Verantwortung und Engagement übernehmen,
dann ist ein Bauträger der richtige Partner beim Hausbau
für Sie.
Die wesentlichen Kriterien bei der Bewertung der Bauträger
Preis-Leistungs-Verhältnis
Sind Kosten und Leistung einer Bauträger-Offerte zufriedenstellend
und wird Ihnen angeboten, was Sie sich für Ihre eigenen
vier Wände erträumen, so sollten Sie die Zuverlässigkeit,
Güte und Liquidität dieses Bauträgers vor Vertragszeichnung
verifizieren. Besichtigen sie dazu Objekte der Bauträgers
und fordern Sie Bürgschaften.
Referenzen des Bauträgers
Besuchen Sie frühere Objekte des betreffenden Bauträgers,
die etwa fünf Jahre zurück liegen, um sich von der
Erfahrung und Ausführungsqualität zu überzeugen,
und befragen Sie die jetzigen Nutzer nach ihrer Zufriedenheit,
Schwächen und Eigenheiten des Bauträgers. So eroieren
Sie frühzeitig wichtige Erkenntnisse über den Bauträger
und erfahren, worauf Sie möglicherweise in der Baubeschreibung
besonderes Gewicht legen müssen. Es ist in der Regel so:
Je mehr realisierte Objekte ein Bauträger zeigen kann, um
so besser ist seine Fertigkeit in dem Fach. Ist sich der Bauträger
dieser Tatsache bewusst, so wird er Sie mit einer Liste von Referenzen
und Ansprechpartnern sich Ihr eigenes Bild machen lassen und
ihnen nicht nur ein paar Bildchen unter die Nase halten.
Vertragspartner
Bauträger haben hin und wieder Vermittler für sich
beauftragt, die Sie im Vorfeld betreuen. Besser ist allerdings,
wenn der eigentliche Vertragspartner auch der Berater ist.
Erfahrung und Leumund der Bauträger:
Finden Sie heraus, ob die Bauträger ihrer engeren Wahl schon
länger im Geschäft sind und einige Jahre erfolgreich
bauen. Achten Sie dabei auf die Informationen über den Ruf
des Bauträgers bei Bauunternehmern, Banken und Abnehmern.
Seien Sie dabei vor der Miesmacherei durch die Konkurrenz gewarnt.
Sicherstellen der Qualität
Wie wird bei Ihrem Bauträger die Güte der Leistungserbringung
sichergestellt? Eine enorm wichtige Frage! Macht der Bauträger
dazu keine Angaben, so ist dies nicht schön. Gut wäre
es, wenn Ihnen Qualitätszertifikate oder Gütezeichen
vorgewiesen werden können. Richtig gut stehen Betriebe da,
wenn Sie Mitglieder in Organisationen zur Qualitätssicherung
sind und wenn die Güte Ihrer Ausführungen von freien
Gutachtern ständig nachgeprüft wird.
Die Gewährleistungsfrist auf nachträglich auftretende
Mängel
Die vertraglich zu vereinbarende Gewährleistungsfrist sollte
vier Jahre oder noch richtiger fünf Jahre betragen. In der
Regel werden Bauleistungen nach VOB vereinbart, woraus eine Gewährleistungsfrist
von vier Jahren resultiert. Nach BGB stehen aber fünf Jahre
zu, die sie als Käufer auch bekommen sollten. Mit kürzerer
Gewährleistungsfrist sollten Sie sich nicht abfinden. Ist
mit kürzerer Gewährleistungsfrist ein billigerer Preis
zu erzielen, sollten Sie die Finger davon lassen.
Abschlagszahlungen
Um sich geldmäßig vor dem Bauträger zu versichern,
vereinbaren Sie vom Baufortgang abhängende Ratenzahlungen,
welche immer mit einer kleinen Abnahme verknüpft sind. Lässt
sich der Bauträger auf diesen Modus ein, so ist dies ein
Zeichen für die Vertrauenswürdigkeit des Bauträgers.
Die Abschlagszahlungen müssen aber wirklich vom vorliegenden
Baufortgang abhängen und auch dessen Wert gleichstehen und
dürfen nicht zeitlich abgemacht worden sein, denn dann müssten
sie zahlen, sogar wenn gar nicht weiter gebaut wurde!
Sicherheitsleistungen
Diese dienen dem Nachweis der Seriosität und der Liquidität
der Bauträger. In Frage kommen Erklärungen und Bürgschaften.
Eine Abtretungserklärung über einen mit der Bank abgeschlossenen
Darlehensvertrag ist sicher eine richtige Möglichkeit für
diesen Nachweis, doch wichtiger noch sind die so genannte Vertragserfüllungsbürgschaft
und die Gewährleistungsbürgschaft für Sie. Vertragserfüllungsbürgschaft
und Gewährleistungsbürgschaft müssen durch den
Bauträger von seiner Bank eingeholt werden. Wird keine Bürgschaft
erbracht, so mag wohl keine Bank für diesen Bauträger
bürgen, was Ihnen sagt, dass der Bauträger unseriös,
illiquid oder zu unerfahren ist.
Die Vertragserfüllungsbürgschaft und die Gewährleistungsbürgschaft
sind ungeheuer wichtig, denn im Falle einer Insolvenz des Bauträgers
steht seine Bank für die Fertigstellung Ihres Objektes ein
und gewährleistet so, dass die involvierten Bauunternehmen
nicht auch Bankrott gehen. Es besteht bei einem Konkurs oberste
Priorität dafür, dass angefangene Arbeiten von den
Bauunternehmen fertig ausgeführt werden, da ansonsten durch
eine lange Baupause schwere materielle und finanzielle Schäden
(z.B. ein halb fertiges Dach bei Sturm, Regen und Schnee) verursacht
werden können. Begonnene Leistungen werden aber nur anstandslos
zu Ende geführt, wenn die Bauunternehmen für diese
noch entlohnt werden. Ansonsten werden die Bauunternehmen gleich
alle Arbeiten niederlegen und ihr geliefertes Material und Gerät
von der Baustelle holen, was für Sie einen zusätzlichen
Nachteil ausmacht. Sicherheitsleistungen kann aber auch Ihr Partner
von Ihnen verlangen! Absichern des Baus: Eine weitere denkbare
Weise sich außerdem abzusichern ist die Baufertigstellungsversicherung.
Sie nimmt erhöhte Kosten auf, welche dann entstehen, wenn
ein Unternehmer in der Ausführungszeit illiquid und ein
Insolvenzverfahren begonnen wird. Die erhöhten Kosten resultieren
aus einer Bestellung anderer Firmen zur endgültigen Ausführung.
Allerdings bewirkt diese Versicherung weitere Unkosten zu Ihrem
Nachteil, die zu umgehen sind, indem Sie darauf dringen, dass
Ihr Bauträger seine Sicherheiten erbringt. Im Zentrum eines
Insolvenzverfahrens steht das Insolvenzplanverfahren, wozu auch
ein Maßnahmenplan zur Sanierung oder Liquidation gehört.
Plan-Bilanz, Plan- Verlust- und Gewinnrechnung und eine Plan-Liquiditätsrechnung
sind dem Insolvenzplan beizufügen. Wenn das Gericht dem
von Insolvenzverwalter (oder vom Schuldner) vorgelegten Insolvenzplan
zustimmt, so wird er der Gläubigerversammlung zur Abstimmung
vorgelegt. Dort kann er geändert werden.
Wirtschaftsauskunfteien
Wollen Sie ganz sicher gehen, so lassen Sie sich Aufklärungen über
künftige Partner etwas kosten und ermächtigen eine
freie Handels- oder Wirtschaftsauskunftei, für Sie Informationen über
einen Unternehmer zu besorgen. Diese beschaffen Ihnen binnen
weniger Tage für ein Entgelt von 170- 300 EUR zuverlässige
Informationen zur ökonomischen, kaufmännischen und
schuldnerischen Lage einer Firma.
Der Bauträgervertrag
In einem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger
dem Käufer des Bauträgerobjektes gegenüber zur Überlassung
des Besitzes an dem erworbenen Grundstück und zur Herstellung
des Bauwerkes. Im Vordergrund stehen nicht die kaufrechtlichen,
sondern die werkvertragsrechtlichen Verpflichtungen. Neben den
zivilrechtlichen Vorschriften des Werkvertragsrechts sind auch öffentlich
rechtliche Vorschriften der Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) zu beachten und in den Vertrag einzubeziehen. Ihr Sinn
ist, die Vermögensinteressen der Erwerber von Bauträgerobjekten
zu schützen.
Der Bauträger darf deshalb nach § 3 Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) über Baugelder des Erwerbers nur verfügen, wenn
•
der mit dem Käufer abgeschlossene Vertrag rechtswirksam
ist und vorbehaltene Rücktrittsrechte des Bauträgers
nicht mehr bestehen,
•
zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eingetragen ist,
•
etwaige Grundpfandgläubiger, die einen Grundstücksankaufskredit
oder andere grundpfandrechtlich abgesicherte Vorfinanzierungsmittel
zur Verfügung gestellt haben, eine unwiderrufliche Freistellungserklärung
gegenüber dem Erwerber abgegeben haben und
•
die Baugenehmigung erteilt ist oder - sofern sie nicht erforderlich
ist - eine Bestätigung von der zuständigen Dienststelle
vorgelegt wird, wonach die Voraussetzung für den Baubeginn
gegeben ist.
Außerdem dürfen bestimmte Baufortschrittsraten nicht überschritten
werden.
Für den Abruf der Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge
genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum
in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die
Raten fällig gestellt werden. Wird eine Abmachung getroffen,
die gegen die Bestimmungen des § 3 Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) verstößt und wird dabei der Erwerber benachteiligt,
ist dieser Teil des Vertrages unwirksam. An seine Stelle tritt
gesetzliches Recht mit der Folge, dass der Gesamtpreis erst mit
Abnahme des Bauwerks fällig wird (Urt. des BGH vom 22.12.2000).
Diese Entscheidung ist Folge der Regelungen, die durch das Gesetz
zur Beschleunigung fälliger Zahlungen in das BGB eingegangen
sind und zu einem neuen Leitbild geführt haben. Die Entscheidung
des BGH hat zugleich die Frage aufgeworfen, ob eine Ratenvereinbarung
nach Bedingung des § 3 Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) selbst nicht auch schon gegen das AGB-Gesetz verstößt,
das sich ja an dem neuen Leitbild des § 632a BGB und nicht
an der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) zu orientieren
hat. Die Vorschrift setzt für die Vereinbarung von Abschlagzahlungen
bereits die Eigentümerstellung des „Bestellers“ (Erwerbers)
und die Stellung einer Sicherheit voraus.
§
7 Makler und Bauträgerverordnung (MaBV), nach dem Baufortschrittsraten
unabhängig von §3 Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) vereinbart werden können, wenn Sicherheit für
die Rückgewährsansprüche des Käufers geleistet
werden, reicht offensichtlich auch nicht mehr aus, weil sich
die nach § 632a zu leistende Sicherheit auf die weitergehende
Vorschrift des §232 BGB bezieht. Die aktuellen Probleme
bedurften der raschen Klärung bzw. eine Reparatur der rechtlichen
Vorschriften.
Mittlerweile ist durch die Verordnung über Abschlagszahlungen
bei Bauträgerverträgen vom 29.1.01 die weitere Anwendbarkeit
der §§ 3 und 7 Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) gesichert.
Der Inhalt des Vertrages mit einem Bauträger
Wenn Sie ein Objekt von einem Bauträger erwerben, so vereinbaren
Sie einen Bauträgervertrag. Die Rechtsgrundlage für
diesen Kontrakt bilden das BGB, die Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) sowie das AGB-Gesetz.
Sie können vom Bauträger ein fertiges Haus mit oder
ohne Grundstück kaufen. Für den Kauf des Baugrundes
ist ein notariell bestätigter Vertrag nötig. Für
den Hauskauf empfehlen wir einen notariell bestätigten Kaufvertrag
zu zeichnen. Zweckmäßig ist, dass Flurstück erdenklichst
früh vor der Ausführung des Objektes zu kaufen, das
festigt ihre Position bei folgenden Verhandlungen und mindert
die zu zahlende Grunderwerbsteuer erheblich - da diese so erst
nur auf das Flurstück zu bezahlen ist.
Wie bei jedem Kontrakt, kommt es beim Bauträgervertrag vor
allem auf den Inhalt an, den Sie nach Möglichkeit mit fachkundiger
Unterstützung kontrollieren sollten. Nachstehendes sollte
der Kontrakt immer enthalten:
Umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung: Ein
bedeutender Vertragsinhalt ist die Baubeschreibung, mit der genau
definiert wird, was vom Bauträger in Qualität, Quantität
und Frist geleistet wird. Mit Hilfe der Baubeschreibung können
Sie verschiedene Angebote von Bauträgern vergleichen.
Was da nicht drin steht, muss auch nicht geleistet werden, kann
nur massig verlangt werden oder kann zu weiteren Geldern und
zusätzlichen Kontrakten mit möglicherweise anderen
Vertragspartnern führen! Das sollte verhindert werden.
Genaue Grundrisse im Maßstab von mindestens 1:50, aus denen
maßlich alle Festsetzungen des Grundstückes, der Hausanlage,
wie Lage und Größe der Öffnungen oder Fenster
nachvollziehbar sind, müssen der Baubeschreibung anhängen.
Transparenter Kostenplan: Ein verständlicher und transparenter
Kostenplan, der ferner zur Baubeschreibung exakt bestimmt, welche
Leistungen der Preis enthält, muss dem Vertrag beiliegen.
Festschreibung des Pauschalpreises: Lassen Sie sich eine unbedingte
Pauschalpreisbindung bis zur Bauübergabe, aber wenigstens
für 15 Monate nach Vertragsbeginn zusichern.
Weitere Inhalte
Besprechungsnotizen, Handzeichnungen, Alternativvorschläge,
Sonderwünsche und nicht schriftliche Zusagen des Vertragspartners
sollten stets mit in den Kontrakt eingebracht werden.
Festlegungen der Zahlungsweisen/Teilzahlungen: Die Definitionen
zu baufortschrittabhängigen Ratenzahlungen einschließlich
der Verabredungen über Teilabnahmen vor Ratenzahlungen
ist sehr bedeutend. Bei der Feststellung von Mängeln oder
unvollendeten Bauabschnitten können Zahlungen eingefroren
werden und bis zur vertraglichen Erfüllung zurückgehalten
werden. Die Höhe der Ratenzahlungen für einzelne
Baufortschritte sind in der Makler und Bauträgerverordnung
(MaBV) festgelegt und stellen sich dermaßen dar:
nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
40%
nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 8%,
nach Rohinstallation der Heizungsanlagen 3%,
nach Rohinstallation der Sanitäranlagen 3%,
nach Rohinstallation der Elektroanlagen 3%,
nach Fenstereinbau, einschließlich Verglasung 10%,
nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 6%,
nach Estricharbeiten 3%,
nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4%,
nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
12%,
nach Fassadenarbeiten 3% und
nach der vollständigen Fertigstellung 5%.
Achten Sie darauf, dass solche Tilgungen immer vom Baufortgang
begleitet werden und nicht zeitabhängig bestimmt werden!
Baudokumentation: Treffen Sie eine Verabredung über die Übergabe
von Briefwechsel, Angeboten, Bewilligungen, Bautagebuch, Abnahmeprotokolle,
aller Planunterlagen und Rechnungen der Ausführungs- bzw.
Werkplanung aller am Entwurf Beteiligten, wie z.B. Architekt,
Tragwertsplaner, Heizungs-, Sanitär- und Elektroingenieure
mit dem aktuellen Stand. Diese Dokumentationen sind prinzipiell
bedeutend für Sie als Eigenheimbesitzer, jedoch vor allem
für mögliche Gewährleistungsansprüche oder
nachfolgende Umbauvorhaben.
Fristen: Treffen Sie bindende Abkommen über den Baubeginn
und die Bauübergabe. Dabei muss der Ausführungszustand
bei Bauübergabe deutlich darlegt sein. Wird beispielsweise
einfach "bezugsfertig" oder "schlüsselfertig" ausgemacht,
so kann das besagen, dass Fenster und Türen zwar eingebaut
sind und das Objekt abschließbar ist, der Ausbau aber
noch nicht vollständig erledigt ist. Das Objekt ist dann
aber fristgemäß bezugsfertig, wie im Vertrag festgelegt
und kann Ihnen übergeben werden, obwohl noch einige Ausführungen
gemacht werden müssen. Sie müssten also schlimmstenfalls
zeitweise auf einer Baustelle wohnen, da Sie bereits Ihre bisherige
Wohnung gekündigt haben werden.
Sicherheiten: Vertragerfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft
vom Gläubiger des Baupartners gehören auf jeden fall
in den Vertrag.
Gewährleistung: Die vertraglich zu vereinbarende Gewährleistungsfrist
sollte vier Jahre oder noch richtiger fünf Jahre betragen.
In der Regel werden Bauleistungen nach VOB vereinbart woraus
eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren resultiert.
Nach BGB stehen aber fünf Jahre zu, die sie als Käufer
auch bekommen sollten. Mit kürzerer Gewährleistungsfrist
sollten Sie sich nicht abfinden. Ist mit kürzerer Gewährleistungsfrist
ein billigerer Preis zu erzielen, sollten Sie die Finger davon
lassen.
[ Quelle: ImmobilienScout24 ] |
