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Bauen mit einem Bauträger – im Überblick

Bauen mit einem Bauträger – im Überblick

Bei einem Bauträger handelt es sich um eine Baugesellschaft, die gewerbsmäßig größere Flurstücke einzelner Kommunen erwirbt, beplant, erschließt, bebaut und diese dann parzelliert lukrativ an Haus- oder Wohnungskäufer zu Pauschalpreisen verkauft. Während dieses Prozesses ist der Bauträger mit seiner Gesellschaft der Bauherr mit allen Verantwortungen vor Behörden und Bauunternehmen.










Mit einem Bauträger schließt man üblicherweise einen Vertrag noch vor der Bauausführung und zahlt auch schon einen Teil des Geldes, mit dem dann der Bauträger beginnt zu bauen. Bei dem Vertrag handelt es sich um einen speziellen Kaufvertrag für eine Immobilie. Dabei wird unterschieden zwischen einem Vertrag für das Grundstück und dem für die Bebauung. Ein bedeutender Vertragsinhalt ist die Baubeschreibung, mit der genau definiert wird, was vom Bauträger in Qualität, Quantität und Frist geleistet wird. Mit Hilfe der Baubeschreibung können Sie verschiedene Angebote von Bauträgern vergleichen. Jedoch sollten auch die Verträge als solche verglichen werden.

Nachdem gut zwei Drittel aller Häuser oder Wohnungen abgesetzt worden sind, beginnt der Bau. Einige Bauträger bauen aber auch mit eigenen Mitteln oder Geld von Gläubigern, was ein hohes Risiko bedeuten kann, wenn diese Bauträger ihr Projekt nicht an den Mann bringen können, weil sie keine Interessenten dafür finden.

Wichtig bei Ihrer Wahl des richtigen Bauträgers ist es immer die Seriosität und Bonität des Partners zu überprüfen. Dies geht am einfachsten mit einer Vertragserfüllungsbürgschaft für die Bauphase und einer Gewährleistungsbürgschaft für die Zeit nach der Fertigstellung, in der ein Bauträger seiner vertragsgemäßen, fünfjährigen Gewährleistungspflicht auf verdeckte Mängel nachkommen muss.

Vertragserfüllungsbürgschaft und Gewährleistungsbürgschaft müssen Bestandteil eines Vertrages sein und durch den Bauträger von seiner Bank eingeholt werden. Wird keine Bürgschaft erbracht, so will also keine Bank für diesen Bauträger bürgen, was Ihnen sagt, dass der Bauträger nicht seriös oder zu unerfahren ist.

Kaufen Sie das Objekt eines Bauträgers, sind Sie Endverbraucher und Käufer eines Grundstückes mit Bestandsimmobilie, aber nicht der eigentliche Bauherr.

Bis zum Abschluss der Bautätigkeiten und der kompletten Bezahlung der vertraglichen Leistung sind Sie nicht der Besitzer, weshalb es sehr wichtig ist, schon früh und getrennt vom Rest das Grundstück vom Bauträger zu erwerben. Dieser Gegensatz zwischen Bauherr und Käufer ist essentiell, denn dadurch besitzen Sie weniger Verantwortlichkeit, aber auch keine Möglichkeit, auf das Werden Ihrer eigenen vier Wände auf der Baustelle einzuwirken und haben auch wenig Einfluss auf eventuelle Abwandlungen, z.B. aus Kostengründen, im Bauablauf. Einzig Ihr Bauträger, welcher Ihnen ein einwandfreies, vertragsgerechtes Werk verantwortet, ist berechtigt, Leistungen am Bauwerk überwachen zu lassen und, wenn dies nicht anders vertraglich geregelt wurde, Bauleistungsabnahmen während des Bauablaufs auszurichten. Erst bei der Übergabe des fertigen Objektes führt der Bauträger mit Ihnen eine Endabnahme durch, wo Sie natürlich nur die offensichtlichen Mängel oder Vertragsabweichungen feststellen können. Auf verdeckte Mängel oder Vertragsabweichungen haftet der Bauträger üblicherweise fünf Jahre nach BGB-Vertragsrecht.

Der passende Baupartner ist ein Bauträger für Sie dann, wenn Sie noch nicht im Besitz eines Grundstücks sind und auch nicht den Wunsch hegen, sich selbst nach einem Grundstück auf die Suche zu machen. Mit dem Bau und im Kontakt zu den Behörden wollen Sie so wenig wie möglich Verantwortung und Engagement übernehmen, dann ist ein Bauträger der richtige Partner beim Hausbau für Sie.










Die wesentlichen Kriterien bei der Bewertung der Bauträger

Preis-Leistungs-Verhältnis
Sind Kosten und Leistung einer Bauträger-Offerte zufriedenstellend und wird Ihnen angeboten, was Sie sich für Ihre eigenen vier Wände erträumen, so sollten Sie die Zuverlässigkeit, Güte und Liquidität dieses Bauträgers vor Vertragszeichnung verifizieren. Besichtigen sie dazu Objekte der Bauträgers und fordern Sie Bürgschaften.

Referenzen des Bauträgers
Besuchen Sie frühere Objekte des betreffenden Bauträgers, die etwa fünf Jahre zurück liegen, um sich von der Erfahrung und Ausführungsqualität zu überzeugen, und befragen Sie die jetzigen Nutzer nach ihrer Zufriedenheit, Schwächen und Eigenheiten des Bauträgers. So eroieren Sie frühzeitig wichtige Erkenntnisse über den Bauträger und erfahren, worauf Sie möglicherweise in der Baubeschreibung besonderes Gewicht legen müssen. Es ist in der Regel so: Je mehr realisierte Objekte ein Bauträger zeigen kann, um so besser ist seine Fertigkeit in dem Fach. Ist sich der Bauträger dieser Tatsache bewusst, so wird er Sie mit einer Liste von Referenzen und Ansprechpartnern sich Ihr eigenes Bild machen lassen und ihnen nicht nur ein paar Bildchen unter die Nase halten.

Vertragspartner
Bauträger haben hin und wieder Vermittler für sich beauftragt, die Sie im Vorfeld betreuen. Besser ist allerdings, wenn der eigentliche Vertragspartner auch der Berater ist.

Erfahrung und Leumund der Bauträger:
Finden Sie heraus, ob die Bauträger ihrer engeren Wahl schon länger im Geschäft sind und einige Jahre erfolgreich bauen. Achten Sie dabei auf die Informationen über den Ruf des Bauträgers bei Bauunternehmern, Banken und Abnehmern. Seien Sie dabei vor der Miesmacherei durch die Konkurrenz gewarnt.

Sicherstellen der Qualität
Wie wird bei Ihrem Bauträger die Güte der Leistungserbringung sichergestellt? Eine enorm wichtige Frage! Macht der Bauträger dazu keine Angaben, so ist dies nicht schön. Gut wäre es, wenn Ihnen Qualitätszertifikate oder Gütezeichen vorgewiesen werden können. Richtig gut stehen Betriebe da, wenn Sie Mitglieder in Organisationen zur Qualitätssicherung sind und wenn die Güte Ihrer Ausführungen von freien Gutachtern ständig nachgeprüft wird.

Die Gewährleistungsfrist auf nachträglich auftretende Mängel
Die vertraglich zu vereinbarende Gewährleistungsfrist sollte vier Jahre oder noch richtiger fünf Jahre betragen. In der Regel werden Bauleistungen nach VOB vereinbart, woraus eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren resultiert. Nach BGB stehen aber fünf Jahre zu, die sie als Käufer auch bekommen sollten. Mit kürzerer Gewährleistungsfrist sollten Sie sich nicht abfinden. Ist mit kürzerer Gewährleistungsfrist ein billigerer Preis zu erzielen, sollten Sie die Finger davon lassen.

Abschlagszahlungen
Um sich geldmäßig vor dem Bauträger zu versichern, vereinbaren Sie vom Baufortgang abhängende Ratenzahlungen, welche immer mit einer kleinen Abnahme verknüpft sind. Lässt sich der Bauträger auf diesen Modus ein, so ist dies ein Zeichen für die Vertrauenswürdigkeit des Bauträgers. Die Abschlagszahlungen müssen aber wirklich vom vorliegenden Baufortgang abhängen und auch dessen Wert gleichstehen und dürfen nicht zeitlich abgemacht worden sein, denn dann müssten sie zahlen, sogar wenn gar nicht weiter gebaut wurde!

Sicherheitsleistungen
Diese dienen dem Nachweis der Seriosität und der Liquidität der Bauträger. In Frage kommen Erklärungen und Bürgschaften. Eine Abtretungserklärung über einen mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrag ist sicher eine richtige Möglichkeit für diesen Nachweis, doch wichtiger noch sind die so genannte Vertragserfüllungsbürgschaft und die Gewährleistungsbürgschaft für Sie. Vertragserfüllungsbürgschaft und Gewährleistungsbürgschaft müssen durch den Bauträger von seiner Bank eingeholt werden. Wird keine Bürgschaft erbracht, so mag wohl keine Bank für diesen Bauträger bürgen, was Ihnen sagt, dass der Bauträger unseriös, illiquid oder zu unerfahren ist.
Die Vertragserfüllungsbürgschaft und die Gewährleistungsbürgschaft sind ungeheuer wichtig, denn im Falle einer Insolvenz des Bauträgers steht seine Bank für die Fertigstellung Ihres Objektes ein und gewährleistet so, dass die involvierten Bauunternehmen nicht auch Bankrott gehen. Es besteht bei einem Konkurs oberste Priorität dafür, dass angefangene Arbeiten von den Bauunternehmen fertig ausgeführt werden, da ansonsten durch eine lange Baupause schwere materielle und finanzielle Schäden (z.B. ein halb fertiges Dach bei Sturm, Regen und Schnee) verursacht werden können. Begonnene Leistungen werden aber nur anstandslos zu Ende geführt, wenn die Bauunternehmen für diese noch entlohnt werden. Ansonsten werden die Bauunternehmen gleich alle Arbeiten niederlegen und ihr geliefertes Material und Gerät von der Baustelle holen, was für Sie einen zusätzlichen Nachteil ausmacht. Sicherheitsleistungen kann aber auch Ihr Partner von Ihnen verlangen! Absichern des Baus: Eine weitere denkbare Weise sich außerdem abzusichern ist die Baufertigstellungsversicherung. Sie nimmt erhöhte Kosten auf, welche dann entstehen, wenn ein Unternehmer in der Ausführungszeit illiquid und ein Insolvenzverfahren begonnen wird. Die erhöhten Kosten resultieren aus einer Bestellung anderer Firmen zur endgültigen Ausführung. Allerdings bewirkt diese Versicherung weitere Unkosten zu Ihrem Nachteil, die zu umgehen sind, indem Sie darauf dringen, dass Ihr Bauträger seine Sicherheiten erbringt. Im Zentrum eines Insolvenzverfahrens steht das Insolvenzplanverfahren, wozu auch ein Maßnahmenplan zur Sanierung oder Liquidation gehört. Plan-Bilanz, Plan- Verlust- und Gewinnrechnung und eine Plan-Liquiditätsrechnung sind dem Insolvenzplan beizufügen. Wenn das Gericht dem von Insolvenzverwalter (oder vom Schuldner) vorgelegten Insolvenzplan zustimmt, so wird er der Gläubigerversammlung zur Abstimmung vorgelegt. Dort kann er geändert werden.

Wirtschaftsauskunfteien
Wollen Sie ganz sicher gehen, so lassen Sie sich Aufklärungen über künftige Partner etwas kosten und ermächtigen eine freie Handels- oder Wirtschaftsauskunftei, für Sie Informationen über einen Unternehmer zu besorgen. Diese beschaffen Ihnen binnen weniger Tage für ein Entgelt von 170- 300 EUR zuverlässige Informationen zur ökonomischen, kaufmännischen und schuldnerischen Lage einer Firma.







Der Bauträgervertrag
In einem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger dem Käufer des Bauträgerobjektes gegenüber zur Überlassung des Besitzes an dem erworbenen Grundstück und zur Herstellung des Bauwerkes. Im Vordergrund stehen nicht die kaufrechtlichen, sondern die werkvertragsrechtlichen Verpflichtungen. Neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Werkvertragsrechts sind auch öffentlich rechtliche Vorschriften der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) zu beachten und in den Vertrag einzubeziehen. Ihr Sinn ist, die Vermögensinteressen der Erwerber von Bauträgerobjekten zu schützen.
Der Bauträger darf deshalb nach § 3 Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) über Baugelder des Erwerbers nur verfügen, wenn
• der mit dem Käufer abgeschlossene Vertrag rechtswirksam ist und vorbehaltene Rücktrittsrechte des Bauträgers nicht mehr bestehen,
• zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
• etwaige Grundpfandgläubiger, die einen Grundstücksankaufskredit oder andere grundpfandrechtlich abgesicherte Vorfinanzierungsmittel zur Verfügung gestellt haben, eine unwiderrufliche Freistellungserklärung gegenüber dem Erwerber abgegeben haben und
• die Baugenehmigung erteilt ist oder - sofern sie nicht erforderlich ist - eine Bestätigung von der zuständigen Dienststelle vorgelegt wird, wonach die Voraussetzung für den Baubeginn gegeben ist.
Außerdem dürfen bestimmte Baufortschrittsraten nicht überschritten werden.
Für den Abruf der Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die Raten fällig gestellt werden. Wird eine Abmachung getroffen, die gegen die Bestimmungen des § 3 Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) verstößt und wird dabei der Erwerber benachteiligt, ist dieser Teil des Vertrages unwirksam. An seine Stelle tritt gesetzliches Recht mit der Folge, dass der Gesamtpreis erst mit Abnahme des Bauwerks fällig wird (Urt. des BGH vom 22.12.2000). Diese Entscheidung ist Folge der Regelungen, die durch das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen in das BGB eingegangen sind und zu einem neuen Leitbild geführt haben. Die Entscheidung des BGH hat zugleich die Frage aufgeworfen, ob eine Ratenvereinbarung nach Bedingung des § 3 Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) selbst nicht auch schon gegen das AGB-Gesetz verstößt, das sich ja an dem neuen Leitbild des § 632a BGB und nicht an der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) zu orientieren hat. Die Vorschrift setzt für die Vereinbarung von Abschlagzahlungen bereits die Eigentümerstellung des „Bestellers“ (Erwerbers) und die Stellung einer Sicherheit voraus.
§ 7 Makler und Bauträgerverordnung (MaBV), nach dem Baufortschrittsraten unabhängig von §3 Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) vereinbart werden können, wenn Sicherheit für die Rückgewährsansprüche des Käufers geleistet werden, reicht offensichtlich auch nicht mehr aus, weil sich die nach § 632a zu leistende Sicherheit auf die weitergehende Vorschrift des §232 BGB bezieht. Die aktuellen Probleme bedurften der raschen Klärung bzw. eine Reparatur der rechtlichen Vorschriften.
Mittlerweile ist durch die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 29.1.01 die weitere Anwendbarkeit der §§ 3 und 7 Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) gesichert.




Der Inhalt des Vertrages mit einem Bauträger
Wenn Sie ein Objekt von einem Bauträger erwerben, so vereinbaren Sie einen Bauträgervertrag. Die Rechtsgrundlage für diesen Kontrakt bilden das BGB, die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) sowie das AGB-Gesetz.
Sie können vom Bauträger ein fertiges Haus mit oder ohne Grundstück kaufen. Für den Kauf des Baugrundes ist ein notariell bestätigter Vertrag nötig. Für den Hauskauf empfehlen wir einen notariell bestätigten Kaufvertrag zu zeichnen. Zweckmäßig ist, dass Flurstück erdenklichst früh vor der Ausführung des Objektes zu kaufen, das festigt ihre Position bei folgenden Verhandlungen und mindert die zu zahlende Grunderwerbsteuer erheblich - da diese so erst nur auf das Flurstück zu bezahlen ist.
Wie bei jedem Kontrakt, kommt es beim Bauträgervertrag vor allem auf den Inhalt an, den Sie nach Möglichkeit mit fachkundiger Unterstützung kontrollieren sollten. Nachstehendes sollte der Kontrakt immer enthalten:

Umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung: Ein bedeutender Vertragsinhalt ist die Baubeschreibung, mit der genau definiert wird, was vom Bauträger in Qualität, Quantität und Frist geleistet wird. Mit Hilfe der Baubeschreibung können Sie verschiedene Angebote von Bauträgern vergleichen.
Was da nicht drin steht, muss auch nicht geleistet werden, kann nur massig verlangt werden oder kann zu weiteren Geldern und zusätzlichen Kontrakten mit möglicherweise anderen Vertragspartnern führen! Das sollte verhindert werden.
Genaue Grundrisse im Maßstab von mindestens 1:50, aus denen maßlich alle Festsetzungen des Grundstückes, der Hausanlage, wie Lage und Größe der Öffnungen oder Fenster nachvollziehbar sind, müssen der Baubeschreibung anhängen.

Transparenter Kostenplan: Ein verständlicher und transparenter Kostenplan, der ferner zur Baubeschreibung exakt bestimmt, welche Leistungen der Preis enthält, muss dem Vertrag beiliegen.

Festschreibung des Pauschalpreises: Lassen Sie sich eine unbedingte Pauschalpreisbindung bis zur Bauübergabe, aber wenigstens für 15 Monate nach Vertragsbeginn zusichern.

Weitere Inhalte
Besprechungsnotizen, Handzeichnungen, Alternativvorschläge, Sonderwünsche und nicht schriftliche Zusagen des Vertragspartners sollten stets mit in den Kontrakt eingebracht werden.





 

Festlegungen der Zahlungsweisen/Teilzahlungen: Die Definitionen zu baufortschrittabhängigen Ratenzahlungen einschließlich der Verabredungen über Teilabnahmen vor Ratenzahlungen ist sehr bedeutend. Bei der Feststellung von Mängeln oder unvollendeten Bauabschnitten können Zahlungen eingefroren werden und bis zur vertraglichen Erfüllung zurückgehalten werden. Die Höhe der Ratenzahlungen für einzelne Baufortschritte sind in der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt und stellen sich dermaßen dar:
nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 40%
nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 8%,
nach Rohinstallation der Heizungsanlagen 3%,
nach Rohinstallation der Sanitäranlagen 3%,
nach Rohinstallation der Elektroanlagen 3%,
nach Fenstereinbau, einschließlich Verglasung 10%,
nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 6%,
nach Estricharbeiten 3%,
nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4%,
nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 12%,
nach Fassadenarbeiten 3% und
nach der vollständigen Fertigstellung 5%.

Achten Sie darauf, dass solche Tilgungen immer vom Baufortgang begleitet werden und nicht zeitabhängig bestimmt werden!

Baudokumentation: Treffen Sie eine Verabredung über die Übergabe von Briefwechsel, Angeboten, Bewilligungen, Bautagebuch, Abnahmeprotokolle, aller Planunterlagen und Rechnungen der Ausführungs- bzw. Werkplanung aller am Entwurf Beteiligten, wie z.B. Architekt, Tragwertsplaner, Heizungs-, Sanitär- und Elektroingenieure mit dem aktuellen Stand. Diese Dokumentationen sind prinzipiell bedeutend für Sie als Eigenheimbesitzer, jedoch vor allem für mögliche Gewährleistungsansprüche oder nachfolgende Umbauvorhaben.

Fristen: Treffen Sie bindende Abkommen über den Baubeginn und die Bauübergabe. Dabei muss der Ausführungszustand bei Bauübergabe deutlich darlegt sein. Wird beispielsweise einfach "bezugsfertig" oder "schlüsselfertig" ausgemacht, so kann das besagen, dass Fenster und Türen zwar eingebaut sind und das Objekt abschließbar ist, der Ausbau aber noch nicht vollständig erledigt ist. Das Objekt ist dann aber fristgemäß bezugsfertig, wie im Vertrag festgelegt und kann Ihnen übergeben werden, obwohl noch einige Ausführungen gemacht werden müssen. Sie müssten also schlimmstenfalls zeitweise auf einer Baustelle wohnen, da Sie bereits Ihre bisherige Wohnung gekündigt haben werden.

Sicherheiten: Vertragerfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft vom Gläubiger des Baupartners gehören auf jeden fall in den Vertrag.

Gewährleistung: Die vertraglich zu vereinbarende Gewährleistungsfrist sollte vier Jahre oder noch richtiger fünf Jahre betragen. In der Regel werden Bauleistungen nach VOB vereinbart woraus eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren resultiert. Nach BGB stehen aber fünf Jahre zu, die sie als Käufer auch bekommen sollten. Mit kürzerer Gewährleistungsfrist sollten Sie sich nicht abfinden. Ist mit kürzerer Gewährleistungsfrist ein billigerer Preis zu erzielen, sollten Sie die Finger davon lassen.


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