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80 Prozent aller Deutschen würden am liebsten
im eigenen Heim leben – so behaupten es zumindest die
aktuellen Umfragen der Bausparkassen. Aber können sie
das finanziell wirklich?
Die einfachste Rechnung: Sie nehmen Ihre Miethöhe (netto,
ohne Betriebskosten) und rechnen diesen Betrag nur mal so auf
20 Jahre hoch – auf den Zeitraum, in dem man sein Haus
im Regelfall abbezahlt haben will. Sagen wir, Sie zahlen 400
Euro. Das ergibt dann den schon beachtlichen „Grundstock“ von
96.000 Euro. Doch dafür ein Haus bauen oder gar kaufen?
Illusorisch. Der heutzutage einigermaßen realistische Aufwand
für das, was sich Häuslebauer hierzulande bei ihrem
Haus vorstellen, dürfte um 300.000 Euro betragen – mit
Grund und Boden, dazu mit allen Nebenkosten, bei rund 120 bis
150 Quadratmetern Wohnfläche und kleinem Gartenanteil. Die
Lücke beträgt knapp 200.000 Euro, wenn Sie noch die
10.000 Euro Eigenheimzulage bekommen können. Sie läuft
allerdings über acht Jahre, „am Stück“ gibt
es sie nicht. Sind Kinder dabei, erhalten Sie sogar noch eine
weitere Zulage.
Wie viel können Sie monatlich schultern?
Was bleibt? Die Frage lautet: Haben Sie genug Gespartes? Je mehr,
desto besser. Das reduziert Ihre Kreditaufnahme und damit Ihre
Rückzahlungspflichten. Mit Zinsen und Tilgung zahlen Sie
nämlich – im groben Überschlag geschätzt – Ihre
Kreditsumme noch ein zweites Mal an die Bank. Da lohnt sich
das Ansparen, zum Beispiel über einen Bausparvertrag,
wirklich.
Rechnen Sie beispielsweise mit 150.000 Euro Kredit, dürfen
Sie nicht vergessen, wie viel Belastung Sie monatlich überhaupt
schultern können. Gehen Sie deshalb alles durch: Was brauchen
Sie im Monat wofür? Auf diese Liste gehört alles, vom
Tanken bis zur Rate für das kürzlich gekaufte Auto
oder die Sitzecke oder die Einbauküche...
Ermitteln Sie diese Ihre Ist-Belastung auf den Cent genau und
vergessen Sie die Miete nicht. Schlagen Sie ruhig noch 10 Prozent „Unwägbarkeiten“ auf – etwas
Unvorhergesehenes, in Gestalt einer Zahnkrone etwa, kommt immer
dazu. Nun erhalten Sie in der Differenz zu Ihren gesamten Monatseinkünften,
mit Kindergeld oder Prämien – anteilig auf den Monat
umgelegt, die Summe, die von Ihnen in Ihrer persönlichen
Situation für den Hausbau eingesetzt werden kann.
Weiter: Gibt es Lebensversicherungen oder bereits einen Bausparvertrag
mit bald fälliger Zuteilung? Das kann Ihr Eigenkapital wiederum
erheblich aufstocken. Wenn Sie in Ihr Haus einziehen, dann kommt
die wegfallende Miete zu dem Betrag hinzu, den Sie aufwenden
können, um den Immobilienkredit abzuzahlen – aber
auch erst dann und nicht schon früher. Bis dahin erhöht
die Miete Ihre monatlichen Belastungen und schmälert den
zur Verfügung stehenden Differenzbetrag aus Monatseinkünften
und Monatsausgaben.
Bausparen ist nicht gleich Bausparen
Verbraucherzentralen – hier die Bremer – weisen darauf
hin dass es Tarife gibt, die tatsächlich und ausschließlich
darauf ausgelegt sind, dass später ein zinsgünstiges
Darlehen für eine Baufinanzierung aufgenommen wird. Der
Guthabenzins ist bei diesen Angeboten deshalb auch in der Ansparphase
sehr niedrig und liegt meist nur bei 1,5 bis 2 Prozent. Es gibt
aber auch Tarife, die eine deutlich höhere Guthabenverzinsung
ermöglichen. Sie sind in der Regel so gestaltet, dass die
Bausparkasse bei einem Verzicht auf das Darlehen einen Bonus
zahlt und mitunter auch die Abschlussgebühr erstattet. Mit
diesen Angeboten kann in der Spitze eine Verzinsung von fast
fünf Prozent erzielt werden. Inklusive der staatlichen Förderung
sind sogar Renditen von deutlich über sechs Prozent möglich.
Die Unterschiede sind erheblich
Wer einen Bausparvertrag über 50.000 Euro achteinhalb Jahre
mit einer monatlichen Rate von 200 Euro bespart, besitzt bei
einer Abschlussgebühr von einem Prozent, einer jährlichen
Kontogebühr von 9 Euro und einem Guthabenzins von 1,5 Prozent
ein Guthaben von 21.303 Euro. Bei einem Guthabenzins von fünf
Prozent und einer Erstattung der Abschlussgebühr beläuft
sich das Guthaben – unter sonst gleichen Bedingungen – demgegenüber
auf 25.189 Euro. Ein Ertragsunterschied von fast 20 Prozent!
Wer von vorneherein weiß, dass er später das Darlehen
nicht in Anspruch nehmen wird, sollte deshalb auf einen möglichst
hohen Zins und die Erstattung der Abschlussgebühr achten.
Aber auch die echten Bausparer, die den Grundstein für eine
möglichst günstige Eigenheimfinanzierung in der Zukunft
legen möchten, sollten überlegen, ob dies nicht der
bessere Weg für sie ist. Denn durch den höheren Ertrag
in der Ansparphase besitzen sie mehr Eigenkapital und müssen
weniger Kredit aufnehmen. Im obigen Beispiel würde das dazu
führen, dass das Bauspardarlehen mit einem Kreditzins von
4,25 Prozent nur dann günstiger wäre, wenn – bei
gleicher monatlicher Kreditrate – ein normales Hypothekendarlehen
effektiv mehr als 7,8 Prozent an Zinsen kosten würde. In
den zurückliegenden acht Jahren hätte sich die Variante
des Bauspardarlehens deshalb durchgängig nicht gelohnt.
Die monatliche Belastung ist der kritische Punkt
Es gibt aber noch ein anderes Problem, über das selten richtig
aufgeklärt wird: Viele Bausparer glauben, dass der niedrige
Kreditzins eines späteren Bauspardarlehens gleichbedeutend
sei mit einer niedrigen monatlichen Belastung. Tatsächlich
ist jedoch das Gegenteil der Fall. Weil Bauspardarlehen zumeist
innerhalb von acht bis 11 Jahren zurückgezahlt werden müssen,
ist die Tilgung regelmäßig erheblich höher als
bei einem normalen Hypothekendarlehen, bei dem die Rückzahlung
auf rund 30 Jahre gestreckt werden kann. Bei einem Bausparvertrag über
100.000 Euro und einem Darlehen von 60.000 Euro liegt die monatliche
Rate für Zins- und Tilgung in der Regel bei 600 Euro. Bei
einem Hypothekendarlehen mit einer anfänglichen Tilgung
von einem Prozent und einem Zinssatz von beispielsweise fünf
oder acht Prozent beträgt die monatliche Rate für den
gleichen Kreditbetrag demgegenüber nur 300 bzw. 450 Euro.
Das Bauspardarlehn ist natürlich schneller abgezahlt. Die
Erfahrungen der Verbraucherzentrale zeigen jedoch immer wieder,
dass zumeist die monatliche Belastung der kritische Punkt für
die Baufinanzierungen ist. Viele, die über Jahre hinweg
einen Bausparvertrag bespart haben, müssen deshalb bei der
Finanzierung feststellen, dass sie sich das Bauspardarlehen wegen
der hohen Belastung gar nicht leisten können. Wird dann
für den Verzicht auf das Bauspardarlehen kein Bonus gezahlt,
war das Bausparen ein Verlustgeschäft.
Bausparen ohne bauen zu wollen?
Aber auch derjenige, der gar nicht vorhat zu bauen, kann vom
Bausparen profitieren. Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz
gibt dafür wichtige Hinweise:
Bei einem Bausparvertrag darf die monatliche Sparrate jederzeit
erhöht, gesenkt oder auch ganz ausgesetzt werden - so lange
er sich noch in der Ansparphase befindet. Dabei ist zu beachten:
•
Wird bei einem Bausparvertrag allein aufs Weitersparen verzichtet,
bleiben immerhin die Zinszahlungen zum Ende des Jahres erhalten.
Zudem kann der Vertrag jederzeit wieder zu alten Konditionen
aufgenommen werden.
•
Wer beim Bausparen pausiert, muss keine schädlichen Folgen
für bereits kassierte staatliche Prämien fürchten.
Allein der Zuteilungstermin für die Bausparsumme verschiebt
sich nach hinten, so dass sich eine geplante Finanzierung dann
verzögern kann.
•
Wenn das Girokonto bereits eine gefährliche Schlagseite
aufweist, kann der Bausparvertrag - zumeist mit einer Frist von
drei bis sechs Monaten - gekündigt und der angesparte Betrag
zur Sanierung der eigenen Haushaltskasse genutzt werden. Grundsätzlich
ist das immer möglich - notfalls sogar fristlos.
•
Eine Kündigung lassen sich die Bausparkassen stets bezahlen:
Gleichgültig, ob die Lösung vom Kontrakt fristlos oder
fristgerecht erfolgte - die Abschlussgebühr in Höhe
von ein bis 1,6 Prozent der Bausparsumme ist auf jeden Fall verloren.
•
Im Falle einer Kündigung bleiben Bausparprämien und
Arbeitnehmer-Sparzulage von Vater Staat beim Sparer - vorausgesetzt,
der Vertrag läuft bereits über sieben Jahre. Andernfalls
müssen die Prämien zurückgezahlt werden.
•
Sonderbedingungen gelten übrigens für Arbeitslose:
Sie dürfen ihren Bausparvertrag schon nach einem Jahr ununterbrochener
Arbeitslosigkeit prämien- und steuerunschädlich kündigen.
•
Zum "Notgroschen" kann der Bausparvertrag auch werden,
wenn Verwandte, die eine Immobilie erwerben möchten, diesen
kaufen. Die Bausparkassen nennen das eine "Übertragung" des
Vertrages.
[ Quelle: ImmobilienScout24 ] |
