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Ermitteln Sie das günstigste Darlehen für Ihr Bauvorhaben
und werden Sie vor Ablauf der Zinsbindung selbst aktiv.
Für Ihr Traumhaus können Sie nur das ausgegeben, was
an Geld vorhanden oder finanzierbar ist. Der Finanzierungsbedarf
ergibt sich aus Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Dem gegenüber
stehen das Eigenkapital und eventuell vorhandene Bausparverträge.
Die Differenz entspricht dem Betrag, der als Fremdkapital, beispielsweise
als Bankdarlehen in die Finanzierung einfließen muss.
Eine einfache Rechnung
Sie nehmen Ihre Miethöhe (netto, ohne Betriebskosten) und
rechnen diesen Betrag nur mal so auf 20 Jahre hoch – auf
den Zeitraum, in dem man sein Haus im Regelfall abbezahlt haben
will. Sagen wir, Sie zahlen 400 Euro. Das ergibt dann den schon
beachtlichen „Grundstock“ von 96.000 Euro. Doch dafür
ein Haus bauen oder gar kaufen?
Illusorisch. Der heutzutage einigermaßen realistische Aufwand
für das, was sich Häuslebauer hierzulande bei ihrem
Haus vorstellen, dürfte um 300.000 Euro betragen - mit Grund
und Boden, dazu mit allen Nebenkosten, bei rund 120 bis 150 Quadratmetern
Wohnfläche und kleinem Gartenanteil. Die Lücke beträgt
knapp 200.000 Euro, wenn Sie noch die 10.000 Euro Eigenheimzulage
bekommen können. Sie läuft allerdings über acht
Jahre, „am Stück“ gibt es sie nicht. Sind Kinder
dabei, erhalten Sie sogar noch eine weitere Zulage.
Was bleibt? Die Frage lautet: Haben Sie genug Gespartes? Je mehr,
desto besser. Das reduziert Ihre Kreditaufnahme und damit Ihre
Rückzahlungspflichten. Mit Zinsen und Tilgung zahlen Sie
nämlich – im groben Überschlag geschätzt – Ihre
Kreditsumme noch ein zweites Mal an die Bank.
Sind Sie zu dem Ergebnis gekommen, dass Sie es schaffen, dann
lassen Sie sich dazu von mindestens drei verschiedenen Geldinstituten
ein Angebot machen. Vergleichbar werden diese dann, wenn die
Darlehenssumme, die Frist für die Zinsfestschreibung und
die monatlichen Raten identisch sind. Ein detaillierter Tilgungsplan,
den Sie auf jeden Fall verlangen sollten, gibt Auskunft über
den Verlauf der Entschuldung.
Bank mit der niedrigsten Restschuld die günstigste
Die Bank, bei der die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
am niedrigsten ist, ist am günstigsten, es sei denn, sie
holt es auf anderer Seite über diverse Gebühren wieder
herein. Darüber lässt sich aber gut verhandeln, denn
die Spielräume sind für den Bankberater bei den Finanzierungsnebenkosten
oft größer als bei den Zinssätzen. Steht das
Angebot, sollte man weitere Zahlen sprechen lassen. Denn jeden
Kredit müssen Sie in monatlichen Raten zurückzahlen.
Nur wenn die Summe der Raten aus Bank-, Bauspar- und anderen
Darlehen, wie beispielsweise das Arbeitgeberdarlehen auf Dauer
tragbar ist, wird die Finanzierung nicht ins Wanken geraten.
Konkret heißt das: Es muss ausreichend Geld zum Leben bleiben.
Und ohne Polster für den kleinen Luxus zwischendurch kann
das Leben einer Bauherrenfamilie ganz schön eintönig
werden.
Auch steigende Ratenhöhe muss noch ins Budget passen
Wichtig ist der Verlauf der Ratenhöhe über die Jahre.
Auch wenn sie steigt, muss sie noch ins Budget passen. Vor allem
am Ende der Zinsbindungsfrist lauert ein großes Risiko.
Liegt das Zinsniveau bis dahin erheblich höher als zurzeit,
muss zumindest die Möglichkeit einkalkuliert werden, dass
die dann fällige Rate höher ist als die Rate zu Beginn
der Finanzierung. Darüber hinaus belasten die Rückzahlungsraten
für Bausparverträge das Budget stark. Da schnell getilgt
wird, liegt der Tilgungssatz relativ hoch. Bleibt jedoch nach
Abzug aller Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten vom verfügbaren
Einkommen genügend Luft für den Schuldendienst sowie
ein Sicherheitspolster, steht der Verwirklichung Ihres Bauprojekts
nichts mehr im Wege.
Ob sich der Wechsel lohnt, muss errechnet werden:
Nach Ablauf der Zinsbindung - 5, 10 oder 15 Jahre - müssen
Sie mit Ihrer Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Sie
können aber auch einen Wechsel des Kreditinstitutes vornehmen,
das Ihnen bessere Konditionen bietet.
Verbraucherzentralen raten den Kunden dazu, selbst aktiv zu
werden.
Oberstes Gebot ist, nicht abzuwarten, bis das bisherige Geldinstitut
etwa vier Wochen vor dem Ende der Zinsbindung ein Verlängerungsangebot
vorlegt. Bei ungünstigen Vertragsgestaltungen müsste
sich der Darlehensnehmer dann innerhalb von zwei Wochen entscheiden,
ob er das Verlängerungsangebot annimmt. Wenn nicht, ist
der Kredit zwei Wochen später zur Rückzahlung fällig.
Ein solcher Zeitdruck sollte auf jeden Fall vermieden werden.
Wichtige Informationen einholen
Spätestens zwei bis drei Monate vor Ende der Zinsfestschreibung
sollten Darlehensnehmer deshalb selbst aktiv werden und sich
um eine kostengünstige Anschlussfinanzierung kümmern.
Wichtig ist, zunächst einmal zu klären, welche vertragliche
Regelungen für das Ende der Zinsbindung bestehen, wie hoch
die Restschuld eigentlich ist, ob Geld für eine Sondertilgung
zur Verfügung steht und ob die laufende monatliche Belastung
künftig eher niedriger sein sollte oder im Gegenteil eine
Steigerung tragbar wäre sowie den Zinsmarkt zu beobachten
und Vergleichangebote einzuholen.
Die meisten Kreditinstitute bieten ihren Bestandskunden einfach
die gleichen Konditionen an wie im Neugeschäft. Das ist
jedoch zu wenig. Die Verlängerung eines bestehenden Darlehensverhältnisses
verursacht erheblich weniger Arbeitsaufwand als der Abschluss
eines neuen Vertrages.
Den Wechsel gibt es nicht umsonst
Ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut ist allerdings nicht
umsonst. Die grundpfandrechtlichen Sicherheiten müssen
auf den neuen Geldgeber übertragen werden, der Grundbucheintrag
geändert sowie der Beleihungswert neu ermittelt werden.
Die Kosten für den Bankwechsel liegen bei einer Anschlussfinanzierung
in Höhe von 150.000 Euro bei rund 300 Euro (Basis: Zinsniveau
April 2005). Wer jedoch für die Anschlussfinanzierung
Zinsangebote einholt und dadurch einen um 0,25 Prozent günstigeren
Hypothekenkredit erhält, den kostet der Anschlusskredit über
10 Jahre fast 4.000 Euro weniger.
Je länger die Zinsbindung der Anschlussfinanzierung und
die Restlaufzeit des Kredits, desto eher lohnt es sich, über
einen Wechsel nachzudenken. Das gilt vor allem, wenn das neue
Institut auf Schätzkosten verzichtet oder ein vorhandenes
Wertgutachten akzeptiert. Ob sich der Wechsel lohnt, muss errechnet
werden. Faustregel: Bei zehnjähriger Zinsfestschreibung
sollte das neue Institut rund 0,2 Prozentpunkte günstiger
sein.
Die Gebühren bei der Umschuldung einer Immobilienfinanzierung
sind zumeist deutlich geringer als viele Bauherren oder Wohnungskäufer
annehmen. Kundenberater von Banken suggerieren gern, dass die
Kosten bei einem Wechsel der Hausfinanzierung sehr hoch sind.
Durch einen Wechsel der Bank bei der Baufinanzierung kann jedoch
insbesondere bei höheren Beträgen eine hohe Zinsersparnis
herauskommen. Man muss sich jedoch darum kümmern.
Tipps der Stiftung Warentest:
1. Rechtzeitig informieren: Fragen Sie Ihre Bank spätestens
sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung nach Angeboten für
die Anschlussfinanzierung. Lassen Sie sich auch die Höhe
des Restdarlehens, die neue Ratenhöhe und die Restschuld
nach Ablauf der neuen Zinsbindung nennen.
2. Vergleiche einholen: Verschaffen Sie sich einen Überblick über
Konkurrenzangebote. Interessant ist auch, welchen Zinssatz Ihr
Kreditinstitut von Neukunden verlangt.
3. Kosten ermitteln: Erkundigen Sie sich vor einem Bankwechsel
beim Notar über die Kosten für die Grundschuldübertragung
und bei der neuen Bank über zusätzlich anfallende Schätzgebühren.
Je höher diese Kosten sind, um so günstiger muss der
neue Geldgeber sein.
4. Tilgungssatz vereinbaren: Vereinbaren Sie einen höheren
Tilgungssatz, wenn Sie es sich leisten können.
5. Sondertilgung leisten: Das Auslaufen der Zinsbindung ist der
beste Zeitpunkt, um Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
zu leisten. Informieren Sie dann die Bank spätestens einen
Monat vor Ablauf der Zinsbindung über Ihr Vorhaben.
[ Quelle: ImmobilienScout24 ] |
