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Die richtige Finanzierung Ihrer Immobilie - das A und O für
jeden Hausbauer. Und doch: Hier passieren die meisten „Stockfehler“.
Oft wird zu blauäugig den Aussagen der Hausbank geglaubt. Oder der
Bauherr rechnet sich die eigene Finanzierungssituation schön.
Machen Sie sich deshalb nichts vor: In Finanzierungsgeschäften mit
den Banken sind Sie als Hauseigentümer der Laie. Sie müssen also
Informationen über Finanzierungsmöglichkeiten beschaffen, verstehen,
sondieren und dann die – richtigen – Entscheidungen treffen.
Wenn Sie Ihre finanzielle Belastung, die Sie und Ihre Familie Monat für
Monat tragen können, festgelegt haben, müssen Sie sich im Klaren
sein, dass Sie in der Regel bereits die Weichen für Ihre Lebensplanung
im kommenden Jahrzehnt oder noch darüber hinaus stellen. Schätzen
Sie also Ihre Möglichkeiten realistisch ein.
So ermitteln Sie Ihre monatliche finanzielle Belastbarkeit
Einnahmen:
- Netto-Einkommen
- sonstige Einnahmen
= verfügbares Monatseinkommen
Ausgaben:
- Strom und Heizung
- Wohnnebenkosten (ca. 1,50 EUR/m2
- Lebensmittel
- Kleidung
- Körperpflege
- Auto, öffentliche Verkehrsmittel
- Hausrat, Reparaturen
- Urlaub, Freizeit, Unterhaltung
- Telefon, Computer
- Versicherungen, Steuern, Kredite
- sonstige Ausgaben
= monatliche Ausgaben
Ergebnis:
Verfügbares Monatseinkommen - monatliche Ausgaben
= monatliche finanzielle Belastbarkeit
Beachten Sie auch die Mindestsumme für den Selbstbehalt.
Nach Experten-Meinung
sollten monatlich folgende Beträge zur Verfügung stehen:
- Ehepaar: 850 EUR
- Alleinstehende: 550 EUR
- je Kind: 200 EUR.
Alle darüber hinaus gehenden Beträge können zu Tilgung der
Immobilienkredite herangezogen werden. Aber lassen Sie sich monatlich Spielraum,
damit Sie nicht bei ungeplanten zukünftigen Belastungen in Bedrängnis
kommen.
Mit einem vernünftigen Finanzierungs-Mix gut beraten
Erster Schritt: Versäumen Sie nie, trotz aller zeitlichen Belastungen,
Angebote von mehreren Banken einzuholen und zu vergleichen. Kredite kann
es schon einmal zu Sonderkonditionen geben. Aber unter dem Strich bleibt
die Tatsache unumstößlich, dass jede Fremdfinanzierung ein „teures
Vergnügen“ ist.
Richtig geht der Bauherr vor, der einen vernünftigen Finanzierungs-Mix
aufstellt. Der besteht eben nicht nur aus dem Hypothekenkredit der Bank,
die Ihnen Geld gibt, um Ihr Haus zu bezahlen und dafür als Sicherheit
Ihren Haus- und Grundbesitz gleich zum Beginn des Eigentümer-Daseins
kräftig beleiht. Wenn Sie also – egal, ob unverschuldet oder
verschuldet – in Zahlungsschwierigkeiten geraten, fällt im äußersten
Härtefall Ihr Grundbesitz komplett in die Hände der Bank. Das
kann für manchen Häuslebauer schneller passieren, als er es wahrhaben
möchte.
Einer der häufigsten Fälle – tausendfach vorher überlegt,
doch trotzdem tausendfach nicht zu vermeiden: Sie leben in einer Lebenspartnerschaft
und beschließen mit Ihrer „besseren Hälfte“, sich
ein hübsches Häuschen zu bauen. Anfangs läuft es auch bestens,
Sie beide haben Eigenkapital eingebracht und helfen mit vielen Eigenleistungen
am Bau, um die finanzielle Gesamtbelastung erträglich zu gestalten.
Auf Risiken vorbereitet sein
Doch dann kommt es zur Trennung. Die Folge – einer der Partner verzichtet
in der Regel auf seinen Anteil am Haus. Muss der andere ihn nun ausbezahlen,
und – viel wichtiger – hat der im Haus zurückbleibende Bauherr
nun überhaupt die Chance, den Kredit abzuzahlen, der noch auf dem Bau
liegt? Das wird dann eine schwierig zu beantwortende Frage, wenn zum Beispiel
wegen der Trennung zusätzliche Unterhaltsverpflichtungen gegenüber
gemeinsamen Kindern neu entstehen oder wenn der andere Partner vorübergehend
keine Arbeit findet und an ihn Zahlungen zur Unterstützung geleistet
werden müssen.
Sicher, eine optimale Absicherung gegen alle Lebensrisiken im Vorfeld des
Bauvorhabens gibt es auch bei den Finanzen nicht. Doch der Bauherr kann das
Finanzierungsgeschäft Hausbau so vorbereiten, dass ihm genügend
Geld – auch während der Abzahlungsphase – zur Verfügung
bleibt.
Bauspardarlehen und Lebensversicherung nutzen
Es ist zu einseitig, neben Eigenkapital und Eigenleistungen bei der Finanzierung
des Eigenheims nur auf den Hypothekarkredit zu setzen. Wer den Bau rechtzeitig
plant, sollte darüber hinaus mit dem Bauspardarlehen und der Lebensversicherung
aktiv arbeiten.
Diese Finanzierungsinstrumente können die Partner mit dem Ziel nutzen,
dass zum Baubeginn beide Bauspardarlehen zuteilungsreif sind und beide Lebensversicherungen
beliehen werden können, um das vorhandene Eigenkapital wesentlich aufzustocken.
So muss nun weniger Geld in das teurere Hypothekendarlehen über viele
Abzahlungsjahre hinweg investiert werden.
Schwierig zu verstehen sind besondere Angebotsformen der Bank, über
die im Zusammenhang mit Ihrem Kredit gesprochen wird. Beispiel: Festdarlehen
mit Tilgungsaussetzung. Hier zahlen Sie für das benötigte Darlehen
zunächst ausschließlich Zinsen. Die Tilgung erfolgt über
das Besparen einer Lebensversicherung oder eines Investmentfonds. Der Ertrag
aus diesem Versicherungs- oder Fremdsparen wird verwendet, um die Darlehensschuld
in einer Summe komplett zurückzuzahlen. Das hört sich erst einmal
gut an, aber bei der Gesamt-Aufwandsbelastung sind die notwendigen Sparleistungen
den Zinszahlungen hinzuzurechnen.
Sparphase dauert meist 20 Jahre oder noch länger
Und die Sparphase dauert meist 20 Jahre oder sogar noch länger. Viele
Bauherren übersehen jetzt, dass sie bei diesem Modell zunächst überhaupt
nicht tilgen. So besteht nach dem Ablauf dieser 20 Jahre noch die Darlehensschuld
in gleicher Höhe wie zum Beginn der Laufzeit. Oft wird auch übersehen:
Ablaufleistungen von Versicherungen oder Fonds sind nur zum Teil oder überhaupt
nicht garantiert – Garantiewerte und Prognosen müssen genau auseinandergehalten
werden.
Angebote der Bausparkassen miteinander vergleichen
Bausparverträge sind zur Tilgung dann sinnvoll, wenn sie so zur Zuteilung
gebracht werden können, dass das Ursprungsdarlehen nach Ablauf der ersten
Zinsbindungsfrist (das können zehn oder 15 Jahre sein) vom angesammelten
Sparguthaben und dem erworbenen Anspruch auf ein Darlehen aus dem Bausparvertrag
zu 100 Prozent abgelöst wird.
Das Risiko hoher Zinsen bei Ablauf der Zinsfestschreibung des ursprünglichen
Hypothekendarlehens kann hier ausgeschlossen werden, weil die Zinsen für
Bauspardarlehen noch niedriger sind, vor Abschluss des Bausparvertrages auch
genau feststehen und dann unveränderlich über die gesamte Laufzeit
bleiben. Auch hier müssen Sie Modellrechnungen vornehmen und am besten
die Tarifangebote mehrerer Bausparkassen miteinander vergleichen. Nutzen
Sie hierzu ebenfalls die unabhängigen Angebote im Internet.
Tipp: Schließen Sie Mehrkosten aus!
Achten Sie immer darauf, dass Ratenzahlungen nach Baufortschritt und grundsätzlich
nach erbrachter Leistung fällig werden. Verhandeln Sie mit der finanzierenden
Bank und der bauausführenden Firma, um die Fälligkeit der Zahlungsraten
mit der Auszahlung der Kreditmittel von der Bank in Übereinstimmung
zu bringen. Sonst besteht die Gefahr, dass Sie Zusatzkosten haben, weil Sie
am Bau zwischenfinanzieren müssen.
Denken Sie beim Bauen an alle Kosten!
Das gehört dazu:
– für Grundstück und Erwerb:
Kaufpreis, Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision
(wenn Sie einen Makler etwa für den Grundstückserwerb beauftragen),
Vermessungskosten, Bodenuntersuchung, Abbruch und eventuelle Kosten für
Sondermüll- oder Altlastenbeseitigung (wenn sie nicht rechtzeitig vereinbart
haben, dass die der Verkäufer des Grund und Bodens trägt), Abholzen
und mögliche Bodenbewegung.
- für das Bauwerk:
Baukosten schlüsselfertig, betriebstechnische Anlagen, Sondermaßnahmen.
- für Außenanlagen:
Einfriedung, Gehwege und Terrassen, Versorgungsanlagen Gas, Wasser, Strom,
Verkehrsanlagen wie Garagen oder Carports/Stellplätze, Grünflächen.
- Finanzierungskosten:
Bearbeitungsgebühren von Banken, Disagio, Wertermittlungskosten, Kosten
von Zwischenfinanzierungen, Bürgschaftskosten, Notar- und Gerichtskosten
für die Grundschuldbestellung; Bauversicherungen; Architekten- und Ingenieurkosten,
Kosten der Baubetreuung, Baugenehmigung, Prüfstatik, behördliche
Abnahmen.
[ Quelle: ImmobilienScout24 ] |
