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Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung:

Finanzieren Sie richtig:
Nur so vermeiden Sie Risiken und Verluste

Die richtige Finanzierung Ihrer Immobilie - das A und O für jeden Hausbauer. Und doch: Hier passieren die meisten „Stockfehler“. Oft wird zu blauäugig den Aussagen der Hausbank geglaubt. Oder der Bauherr rechnet sich die eigene Finanzierungssituation schön.

Machen Sie sich deshalb nichts vor: In Finanzierungsgeschäften mit den Banken sind Sie als Hauseigentümer der Laie. Sie müssen also Informationen über Finanzierungsmöglichkeiten beschaffen, verstehen, sondieren und dann die – richtigen – Entscheidungen treffen.
Wenn Sie Ihre finanzielle Belastung, die Sie und Ihre Familie Monat für Monat tragen können, festgelegt haben, müssen Sie sich im Klaren sein, dass Sie in der Regel bereits die Weichen für Ihre Lebensplanung im kommenden Jahrzehnt oder noch darüber hinaus stellen. Schätzen Sie also Ihre Möglichkeiten realistisch ein.






So ermitteln Sie Ihre monatliche finanzielle Belastbarkeit

Einnahmen:
- Netto-Einkommen
- sonstige Einnahmen
= verfügbares Monatseinkommen

Ausgaben:
- Strom und Heizung
- Wohnnebenkosten (ca. 1,50 EUR/m2
- Lebensmittel
- Kleidung
- Körperpflege
- Auto, öffentliche Verkehrsmittel
- Hausrat, Reparaturen
- Urlaub, Freizeit, Unterhaltung
- Telefon, Computer
- Versicherungen, Steuern, Kredite
- sonstige Ausgaben
= monatliche Ausgaben

Ergebnis:
Verfügbares Monatseinkommen - monatliche Ausgaben
= monatliche finanzielle Belastbarkeit

Beachten Sie auch die Mindestsumme für den Selbstbehalt.
Nach Experten-Meinung sollten monatlich folgende Beträge zur Verfügung stehen:
- Ehepaar: 850 EUR
- Alleinstehende: 550 EUR
- je Kind: 200 EUR.




Alle darüber hinaus gehenden Beträge können zu Tilgung der Immobilienkredite herangezogen werden. Aber lassen Sie sich monatlich Spielraum, damit Sie nicht bei ungeplanten zukünftigen Belastungen in Bedrängnis kommen.

Mit einem vernünftigen Finanzierungs-Mix gut beraten
Erster Schritt: Versäumen Sie nie, trotz aller zeitlichen Belastungen, Angebote von mehreren Banken einzuholen und zu vergleichen. Kredite kann es schon einmal zu Sonderkonditionen geben. Aber unter dem Strich bleibt die Tatsache unumstößlich, dass jede Fremdfinanzierung ein „teures Vergnügen“ ist.
Richtig geht der Bauherr vor, der einen vernünftigen Finanzierungs-Mix aufstellt. Der besteht eben nicht nur aus dem Hypothekenkredit der Bank, die Ihnen Geld gibt, um Ihr Haus zu bezahlen und dafür als Sicherheit Ihren Haus- und Grundbesitz gleich zum Beginn des Eigentümer-Daseins kräftig beleiht. Wenn Sie also – egal, ob unverschuldet oder verschuldet – in Zahlungsschwierigkeiten geraten, fällt im äußersten Härtefall Ihr Grundbesitz komplett in die Hände der Bank. Das kann für manchen Häuslebauer schneller passieren, als er es wahrhaben möchte.
Einer der häufigsten Fälle – tausendfach vorher überlegt, doch trotzdem tausendfach nicht zu vermeiden: Sie leben in einer Lebenspartnerschaft und beschließen mit Ihrer „besseren Hälfte“, sich ein hübsches Häuschen zu bauen. Anfangs läuft es auch bestens, Sie beide haben Eigenkapital eingebracht und helfen mit vielen Eigenleistungen am Bau, um die finanzielle Gesamtbelastung erträglich zu gestalten.

Auf Risiken vorbereitet sein
Doch dann kommt es zur Trennung. Die Folge – einer der Partner verzichtet in der Regel auf seinen Anteil am Haus. Muss der andere ihn nun ausbezahlen, und – viel wichtiger – hat der im Haus zurückbleibende Bauherr nun überhaupt die Chance, den Kredit abzuzahlen, der noch auf dem Bau liegt? Das wird dann eine schwierig zu beantwortende Frage, wenn zum Beispiel wegen der Trennung zusätzliche Unterhaltsverpflichtungen gegenüber gemeinsamen Kindern neu entstehen oder wenn der andere Partner vorübergehend keine Arbeit findet und an ihn Zahlungen zur Unterstützung geleistet werden müssen.
Sicher, eine optimale Absicherung gegen alle Lebensrisiken im Vorfeld des Bauvorhabens gibt es auch bei den Finanzen nicht. Doch der Bauherr kann das Finanzierungsgeschäft Hausbau so vorbereiten, dass ihm genügend Geld – auch während der Abzahlungsphase – zur Verfügung bleibt.

Bauspardarlehen und Lebensversicherung nutzen
Es ist zu einseitig, neben Eigenkapital und Eigenleistungen bei der Finanzierung des Eigenheims nur auf den Hypothekarkredit zu setzen. Wer den Bau rechtzeitig plant, sollte darüber hinaus mit dem Bauspardarlehen und der Lebensversicherung aktiv arbeiten.
Diese Finanzierungsinstrumente können die Partner mit dem Ziel nutzen, dass zum Baubeginn beide Bauspardarlehen zuteilungsreif sind und beide Lebensversicherungen beliehen werden können, um das vorhandene Eigenkapital wesentlich aufzustocken. So muss nun weniger Geld in das teurere Hypothekendarlehen über viele Abzahlungsjahre hinweg investiert werden.
Schwierig zu verstehen sind besondere Angebotsformen der Bank, über die im Zusammenhang mit Ihrem Kredit gesprochen wird. Beispiel: Festdarlehen mit Tilgungsaussetzung. Hier zahlen Sie für das benötigte Darlehen zunächst ausschließlich Zinsen. Die Tilgung erfolgt über das Besparen einer Lebensversicherung oder eines Investmentfonds. Der Ertrag aus diesem Versicherungs- oder Fremdsparen wird verwendet, um die Darlehensschuld in einer Summe komplett zurückzuzahlen. Das hört sich erst einmal gut an, aber bei der Gesamt-Aufwandsbelastung sind die notwendigen Sparleistungen den Zinszahlungen hinzuzurechnen.

Sparphase dauert meist 20 Jahre oder noch länger
Und die Sparphase dauert meist 20 Jahre oder sogar noch länger. Viele Bauherren übersehen jetzt, dass sie bei diesem Modell zunächst überhaupt nicht tilgen. So besteht nach dem Ablauf dieser 20 Jahre noch die Darlehensschuld in gleicher Höhe wie zum Beginn der Laufzeit. Oft wird auch übersehen: Ablaufleistungen von Versicherungen oder Fonds sind nur zum Teil oder überhaupt nicht garantiert – Garantiewerte und Prognosen müssen genau auseinandergehalten werden.

Angebote der Bausparkassen miteinander vergleichen
Bausparverträge sind zur Tilgung dann sinnvoll, wenn sie so zur Zuteilung gebracht werden können, dass das Ursprungsdarlehen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist (das können zehn oder 15 Jahre sein) vom angesammelten Sparguthaben und dem erworbenen Anspruch auf ein Darlehen aus dem Bausparvertrag zu 100 Prozent abgelöst wird.
Das Risiko hoher Zinsen bei Ablauf der Zinsfestschreibung des ursprünglichen Hypothekendarlehens kann hier ausgeschlossen werden, weil die Zinsen für Bauspardarlehen noch niedriger sind, vor Abschluss des Bausparvertrages auch genau feststehen und dann unveränderlich über die gesamte Laufzeit bleiben. Auch hier müssen Sie Modellrechnungen vornehmen und am besten die Tarifangebote mehrerer Bausparkassen miteinander vergleichen. Nutzen Sie hierzu ebenfalls die unabhängigen Angebote im Internet.

Tipp: Schließen Sie Mehrkosten aus!
Achten Sie immer darauf, dass Ratenzahlungen nach Baufortschritt und grundsätzlich nach erbrachter Leistung fällig werden. Verhandeln Sie mit der finanzierenden Bank und der bauausführenden Firma, um die Fälligkeit der Zahlungsraten mit der Auszahlung der Kreditmittel von der Bank in Übereinstimmung zu bringen. Sonst besteht die Gefahr, dass Sie Zusatzkosten haben, weil Sie am Bau zwischenfinanzieren müssen.






Denken Sie beim Bauen an alle Kosten!

Das gehört dazu:
– für Grundstück und Erwerb:

Kaufpreis, Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision
(wenn Sie einen Makler etwa für den Grundstückserwerb beauftragen), Vermessungskosten, Bodenuntersuchung, Abbruch und eventuelle Kosten für
Sondermüll- oder Altlastenbeseitigung (wenn sie nicht rechtzeitig vereinbart haben, dass die der Verkäufer des Grund und Bodens trägt), Abholzen und mögliche Bodenbewegung.

- für das Bauwerk:

Baukosten schlüsselfertig, betriebstechnische Anlagen, Sondermaßnahmen.

- für Außenanlagen:
Einfriedung, Gehwege und Terrassen, Versorgungsanlagen Gas, Wasser, Strom, Verkehrsanlagen wie Garagen oder Carports/Stellplätze, Grünflächen.

- Finanzierungskosten:
Bearbeitungsgebühren von Banken, Disagio, Wertermittlungskosten, Kosten von Zwischenfinanzierungen, Bürgschaftskosten, Notar- und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellung; Bauversicherungen; Architekten- und Ingenieurkosten, Kosten der Baubetreuung, Baugenehmigung, Prüfstatik, behördliche Abnahmen.






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