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Die Zinsen sind günstig wie nie, werben die Banken.
Jetzt
sei deshalb der Immobilienerwerb angeraten. Aber ist das wirklich
so? Interessenten müssen genau prüfen und rechnen.
Und sie müssen sparen, denn nur mit einem Kredit lässt
sich das eigene Heim wohl nicht finanzstabil bauen.
Die Rechnung muss für jeden Bauherren ganz persönlich
aufgehen. Neben den Bestandteilen Eigenkapital, Eigenleistungen
und Kredit gehört immer noch die Eigenheimzulage in die
Rechnung – es gibt sie nach wie vor, obwohl die Politik
schon seit Jahren ihre Abschaffung diskutiert. Diese Zulage erleichtert
zwar vieles, aber ein Allheilmittel kann sie nicht sein. Am wichtigsten
bleibt das Eigenkapital, das angespart worden sein muss, zum
Beispiel über einen Bausparvertrag.
Mehr als die Hälfte scheitert schon am Eigenkapital
Je mehr es ist, desto besser, lautet die Devise. Doch nach aktuellen
Umfragen der Banken und Bausparkassen scheitern hier bereits über
50 % der am Eigenheimbau Interessierten. Dagegen halten über
80 % die Eigenheimzulage für wichtig oder sogar sehr wichtig,
wenn es um das eigene Haus oder die eigene Wohnung und ihre
Finanzierung geht.
So müssen Sie in jedem Fall rechnen: Sie wollen z.B. Ihr
Haus oder Ihre Wohnung im Gesamtwert von 200.000 Euro bauen oder
kaufen. Nehmen wir an, Sie bringen 50.000 Euro Eigenkapital mit,
etwa aus einem genau jetzt zuteilungsreifen Bausparvertrag, den
Sie über Jahre mit konstanter Monatsrate bedient haben.
Hinzu kommt die Eigenheimzulage. Seit Januar 2004 erhalten Sie
in acht aufeinanderfolgenden Jahren einen Förderbetrag von
1.250 Euro pro Jahr und 800 Euro je Kind, zusätzlich zum
Förderbetrag.
So können Sie Ihre Rechnung günstiger gestalten
Außerdem sollten Sie noch zusätzliche, legale Steuertricks
kennen, die Ihre Rechnung begünstigen können:
1. Sie bauen ein Zweifamilienhaus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen.
Die zweite überlassen Sie unentgeltlich Angehörigen,
etwa Ihren Eltern. Folge – Sie bekommen die Eigenheimzulage
ein zweites Mal: Sie kassieren doppelt, 20.000 statt 10.000 Euro über
acht Jahre hinweg. Wenn Kinder dabei sind, erhöht sich Ihr
Eigenkapital.
2. Sie vermieten die zweite Wohnung. Dann sparen Sie Steuern,
indem Sie steuerliche Verluste aus Vermietung geltend machen
und zusätzliche Werbungskosten absetzen können. Außerdem
haben Sie nun Mieteinnahmen, die beim Tilgen des Kredits über
die Ihnen am Kauf- oder Baupreis Ihres Hauses fehlende Summe
helfen.
Nehmen wir an, Sie sind kinderlos und kassieren die 10.000 Euro
Eigenheimzulage – die zweite Haushälfte vermieten
Sie. Dann benötigen Sie noch 140.000 Euro Kredit. Beim Zweifamilienhaus
trennen Sie jetzt den Kredit am besten. Das Eigenkapital und – wenn
Sie dazu in der Lage sind – die Eigenleistungen beim Bau
(oder beim Modernisieren, wenn Sie gebraucht kaufen) reduzieren
das Kreditvolumen für die selbst genutzte Haushälfte.
Die andere Hälfte, die Sie vermieten wollen, decken Sie
so hoch wie möglich mit dem Kredit ab und tilgen in erster
Linie über die Mieteinnahmen.
In einem solchen Fall können Sie Ihre Immobilie durchaus
in 20 Jahren entschuldet haben, ohne zu hohe monatliche Belastungen
tragen zu müssen, die wesentlich über einer zu zahlenden
und sich ja auch stetig erhöhenden Miete liegen.
Nach 20 Jahren sparen Sie kräftig
Rechnen Sie: Diese 20 Jahre sind zwar – im Vergleich zum
Wohnen zur Miete – schon mit höherem finanziellen
Aufwand verbunden. Danach aber sparen Sie kräftig im Vergleich
zu den Mietzahlungen. Vergessen Sie aber nicht, Betriebs- und
alle Nebenkosten in Ihrer Rechnung zu „neutralisieren“.
Denn die fallen ja auch für Sie als Eigentümer an – Banken
lassen aber gern in Musterkalkulationen diese Nettorechnung weg
und stellen eine Bruttomiete der Belastung aus dem Immobilienerwerb
gegenüber, damit es für Sie auf den ersten Blick besser
ausschaut.
Konkret müssen Sie aber Ihren Finanzspielraum selbst sorgfältig
durchrechnen.
Die zehn Schritte zur Finanzierung Ihres Eigenheims
1. Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben, berechnet
auf monatlicher Basis
2. Bei den Einnahmen werden neben dem Nettoeinkommen andere regelmäßige
Einkünfte mitgerechnet – Beispiele: Kindergeld, Unterhaltszahlungen,
Renten, Aktieneinnahmen.
3. Bei den Ausgaben dürfen auch jährlich anfallende
Ausgaben für Versicherungen, Kfz-Steuer oder Jahresbeiträge
für Vereine nicht vergessen werden. Geteilt durch zwölf
gehen sie in die monatliche Belastung ein.
4. Ziehen Sie die Summe der Ausgaben jetzt von der Summe der
Einkünfte ab. Diesen Betrag können Sie nun aus dem
laufenden Alltag zusätzlich zur bisherigen Nettokaltmiete
für den Baukredit aufbringen. Beispiel: Sind 300 Euro übrig,
und beträgt die Kaltmiete 500 Euro, kann die monatliche
Kreditrate maximal 800 Euro betragen. Dafür bekommen Sie
zu 5,5 % Zinssatz knapp 150.000 Euro Baugeld bei der Bank.
5. Eine solche maximale Darlehenssumme lässt sich nur mit
Eigenkapital erhöhen. In unserem Beispiel – Bau oder
Kauf der Immobilie kostet 200.000 Euro – sind das 50.000
Euro. Das müssen Sie nun selbst angespart haben, oder Sie
bekommen von Eltern oder Großeltern einen Vorschuss auf
das spätere Erbe.
6. In die Eigenkapitalrechnung geht auch die Eigenheimzulage
ein.
7. Die 200.000 Euro sind Gesamtkosten, nicht nur die Kosten für
Haus und Grundstück. Es gibt zu zahlende Nebenkosten: Grunderwerbsteuer
(3,5 % des Kaufpreises, den jeder Erwerber bezahlen muss), eventuelle
Maklergebühren, wenn Sie einen Vermittler der Immobilie
oder des Grundstücks brauchen (meist zwischen 5 und 7 %
des Kaufpreises) Notar-, Grundbuchamts- und Grundschuldgebühren
(alles zusammen weitere 1 bis 2 % des Kaufpreises) und Anschlusskosten
beim Neubau (das können Wasser-, Gas-, Strom- oder Telefonleitungen
sein, falls nicht vorhanden). Leitungsanschlüsse kosten
je nach Festlegungen der Gemeinde und der Entfernung von Straße
und Nachbargrundstücken schnell mehrere tausend Euro.
8. Die Nebenkosten insgesamt liegen somit zwischen wenigstens
10 und im Extremfall 20 % des Kauf- oder Baupreises.
9. Viele Bauherren setzen auf Eigenleistungen. Experten warnen
aber vor zu viel Optimismus. Normalerweise können hier nur
rund 10 % der Gesamtkosten erspart werden. Mehr als 20 % schätzen
z.B. die Verbraucherzentralen als zu optimistisch ein. Sie erhöhen
damit schließlich auch unter Umständen die Mängelanfälligkeit
Ihres Hauses, wenn Sie sich auf Arbeiten einlassen, die Sie oder
Ihre Helfer nicht absolut fachgerecht ausführen können.
Nach Umfragen trauen sich zwar über 20 % der Bauherren zu,
elektrische Leitungen selbst zu verlegen. Hiervon raten aber
Bauexperten komplett ab, ebenso vom eigenen Decken des Daches
mit Ziegeln. Die nötigen anerkannten Regeln der Technik
bei diesen Arbeiten beherrschen nämlich die wenigsten; außerdem
sind Fachkundeprüfungen üblich, um solche Arbeiten
des Fachhandwerks in Eigenregie vornehmen zu können.
10. Beim Aufnehmen eines Kredits gibt es Beleihungsgrenzen, die
von den Banken gesetzt werden. Sie bekommen also von vornherein
nicht die 100 % der gesamten nötigen Kreditsumme. Der so
genannte Beleihungswert erreicht höchstens 80 % des Kreditvolumens.
Wenn Sie mehr Fremdkapital benötigen, muss ein Zinsaufschlag
gezahlt – und in Ihrer Rechnung einkalkuliert – werden.
Wohnkosten von Mietern und Eigentümern im Vergleich
Gegenstand einer Studie des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag
der Landesbausparkassen war die Frage, wie sich die Wohnkostenbelastung
von Mietern und Eigentümern im Zeitablauf entwickelt.
Demnach profitieren Mieter in jungen Jahren von einer vergleichsweise
niedrigen Belastung – müssen aber im Alter, etwa
ab Mitte 50, die Zeche dafür bezahlen. Umgekehrt werden
die finanziellen Kraftakte junger Wohnungs- oder Hauseigentümer
später durch deutlich sinkende Wohnkosten belohnt.
In Zahlen ausgedrückt: In der Altersklasse der 35- bis
39-Jährigen klafft die Schere bei der durchschnittlichen
Wohnkostenbelastung von Mietern und Eigentümern sehr weit
auf. Während Mieter in dieser Lebensphase im Schnitt nur
17 Prozent ihres Einkommens für die Kaltmiete beiseite legen
müssen, liegt die Belastung für das selbst genutzte
Wohneigentum bei satten 34 Prozent. Kein Wunder, dass sich junge
Haushalte mit dem Erwerb von Wohneigentum so schwer tun.
Zwischen 50 und 54 kehren sich die Verhältnisse
um
Der Kostenvorteil für den Mieter schwindet jedoch von Jahr
zu Jahr, bis sich irgendwann zwischen 50 und 54 die Verhältnisse
umkehren: In dieser Altersklasse liegt die Belastung von Mietern
und Eigentümern gleichermaßen bei 18 Prozent. Ab jetzt
sind Eigentümer im Vorteil: Ihr Aufwand fürs Wohnen
reduziert sich immer weiter, die Immobilie ist abbezahlt, es
stehen nur noch Instandhaltungskosten an. Eine gravierende Veränderung
vollzieht sich dagegen für Mieter beim Eintritt in den Ruhestand:
Das Einkommen sinkt – die Miete bleibt hoch. Bis zu einem
knappen Drittel des Haushaltseinkommens geht ab jetzt fürs
Wohnen drauf. Fazit der Studie: Die Zahlen erklären, warum
die selbst genutzte Immobile in Deutschland als die private Altersvorsorge
schlechthin betrachtet wird.
[ Quelle: ImmobilienScout24 ] |
